COMMENT FAIT-ON POUR...VALORISER SON PATRIMOINE IMMOBILIER ? (1re partie)

La gestion immobilière grève plus souvent les budgets qu'elle ne les dynamise. Avec les contraintes financières actuelles, il est nécessaire de valoriser son parc immobilier et de mettre en place une stratégie d'optimisation.

Le parc immobilier des collectivités ne cesse de croître (sa valeur, estimée à 1 700 milliards d'euros, a été multipliée par 3,4 en 40 ans*), avec pour corollaire des coûts d'entretien et de mise aux normes élevés. Au point de constituer aujourd'hui le 2e poste de dépenses de fonctionnement, immédiatement après les salaires.
 

1. Renverser la perspective

Ce patrimoine s'est constitué au fil des ans, par accumulation. Par crainte d'être accusés de « vendre les bijoux de famille », les élus rechignent à se séparer de biens. Réaliser de nouvelles constructions est du reste plus valorisant et visible. Cette logique d'accumulation n'est aujourd'hui plus tenable, alors que l'étreinte budgétaire est plus forte. Tout invite à passer à une logique de gestion active du patrimoine, c'est-à-dire rationaliser l'utilisation du parc et valoriser les biens, y compris en en vendant certains pour réaliser des économies d'entretien et récupérer des fonds permettant de financer d'autres opérations.
 

2. Réaliser un inventaire

La gestion du patrimoine repose d'abord sur sa connaissance. Moins de 30% des communes et des EPCI disposent aujourd'hui d'une vision d'ensemble de leur patrimoine bâti et de ses besoins de réhabilitation*. La réalisation d'un inventaire des biens est une tâche importante (proportionnellement à la taille de la collectivité) car ce patrimoine est très divers : immeubles de bureaux, bâtiments techniques, écoles, bibliothèques, locaux d'habitation ou commerciaux… À la faveur de dons et legs, certaines collectivités ont même dans leur parc, des maisons, des appartements, des vignobles, des grottes, des bois, des terres agricoles… Pour constituer un outil d'aide à la décision, cet inventaire ne doit pas être strictement quantitatif. L'objectif est d'acquérir une connaissance exhaustive du patrimoine : localisation, surface, état de vétusté, prix d'achat et valeur vénale, nature et coût des travaux réalisés, coûts d'exploitation annuel, état de conformité (accessibilité, thermique, amiante…), taux d'occupation, type d'usage… Des données juridiques doivent également être renseignées : régime de propriété, régime d'occupation (location, mise à disposition…) etc. S'il est nécessaire d'être précis et complet, l'inventaire doit rester accessible pour être mis à jour régulièrement...
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