LES MAJORATIONS ET LES DÉROGATIONS DE DROITS À CONSTRUIRE

Le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) fixe les règles de gabarit, d'implantation et de densité des constructions de logements. Ces règles sont en principe impératives, mais de nombreuses hypothèses de dérogations existent.

Face à la crise du logement, le législateur a multiplié les possibilités de majoration de droits à construire et les dérogations aux règles de densité des constructions dans certains secteurs. Il a aussi entendu favoriser la construction de bâtiments performants.
 

1. Les densifications en zones tendues

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire est autorisée à déroger, au cas par cas, aux règles du PLU dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements[1]. L'objectif est de faciliter les opérations de densification visant à favoriser la mixité sociale. Cette possibilité s'applique uniquement dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants[2] et dans celles de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique[3]. Dans ces zones dites « tendues », cinq dérogations sont envisageables (article L. 152-6 du Code de l'urbanisme), sans qu'il soit besoin de « recourir à une procédure de modification des documents d'urbanisme »[4].

A. Les constructions destinées à l'habitation
Pour encourager la construction de logements sur du foncier libre ou dans une « dent creuse » en milieu urbain, le permis de construire peut déroger :

• aux règles de gabarit : la construction peut dépasser la hauteur maximale réglementaire sans dépasser la hauteur du faîtage d'une construction contiguë existante ;
• aux règles de retrait : la construction peut déroger aux règles fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans la limite édictée à l'article R. 111-17 du Code de l'urbanisme : à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 3 m. Dans les deux hypothèses, le projet doit « s'intégrer harmonieusement dans le milieu urbain environnant. »

B. La transformation de locaux en logement
Afin de favoriser la transformation(...)